为进一步规范宜昌市住宅专项维修资金管理，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合工作实际，我局组织制定了《宜昌市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见和建议，欢迎社会各界积极参与。具体可通过以下途径和方式提出意见建议：
一、发送电子邮件至：3534570631@qq.com；
二、发送信函邮递至：宜昌市伍家岗区沿江大道129号7楼714室市住房保障办公室资金管理科（邮政编码：443000）。
公开征求意见起止时间：2025年1月3日至2025年2月2日。
联系人：望洲；联系电话：0717-6753506
附件：1.《宜昌市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》起草说明
宜昌市住房和城市更新局
2025年1月3日
《宜昌市住宅专项维修资金管理办法
（征求意见稿）》起草说明
一、起草背景
自2008年《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）实施以来，我市先后印发一系列政策文件，对规范住宅专项维修资金的归集、使用、日常监管等发挥了重要作用。但随着社会的快速发展、房龄的增加，新矛盾新情况不断出现，已难以适应新形势下住宅专项维修资金管理的要求，为更好地维护广大业主的共同权益，提升资金管理质效，亟需进一步完善措施、优化流程，从市级层面对全市住宅专项维修资金的管理工作予以规范。
二、起草依据
根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本地实际，市住新局牵头起草了《宜昌市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。
主要内容
一是明确了职责分工。围绕住宅专项维修资金的归集、使用、日常监管，明确了住房和城市更新、财政、资源建设、市场监管、消防等部门及各级人民政府的职责分工。
二是强化了资金归集。明确了住宅专项维修资金的交存范围、交存时间、首期交存和补交的标准，细化了资金续筹的来源、标准及流程，规范了专户管理银行的选择。
三是优化了资金使用管理。明确了住宅专项维修资金的使用原则、使用范围、分摊规则；优化了使用流程，明确住宅专项维修资金应急使用“事前不用表决，事后再行公示”的原则及范围；规定了没有业主委员会或业主委员会不能履职的情况下住宅专项维修资金的申请主体，解决申请主体缺位问题；拓宽了资金使用范围，将维修、更新、改造过程中所发生的项目勘察、设计、施工、监理、招标、咨询、鉴定等费用，以及加装电梯或购买共用部位、共用设施设备的专项维修保险纳入使用范围；建立了住宅专项维修资金使用工程造价咨询等第三方监督服务制度。
四是保障了业主知情权。建立了住宅专项维修资金的查询制度，明确了查询主体、范围和内容，规定了住宅专项维修资金相关信息公示的主体、公示内容、范围和时间。
宜昌市住宅专项维修资金管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内商品住宅、经济适用住房、安置房、配售型保障性住房、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，物业管理区域内属于业主共有的部位，包括但不限于住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，包括但不限于电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、排水管道、沟渠、池、井、非经营性停车场停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市住房和城市更新部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，统筹推进信息化建设管理工作。
市财政局负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督管理。
市资源建设部门负责加强对设计、咨询、施工、监理等企业的监督管理。
市场监管、消防等部门依职责做好住宅专项维修资金管理相关工作。
第六条 各县市区人民政府、宜昌高新区管委会负责本辖区内住宅专项维修资金使用管理工作，明确维修资金管理机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。
各街道办事处、乡镇人民政府协助做好辖区内住宅专项维修资金管理的组织使用、异议处理、纠纷调解等工作。
第二章 交存
第七条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。
第八条 首期住宅专项维修资金，按照下列规定一次性存入住宅专项维修资金专户：
（一）商品房、安置房、非租赁型保障性住房等，由购房人按照实际测量的建筑面积在办理不动产登记前交存。
（二）公有住房，由购房人和售房单位在房改审批时交存。
（三）不动产首次登记时尚未售出的房屋（含可登记不动产权的车库、车位），开发建设单位应当作为业主交存首期住宅专项维修资金。实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。
未按照本规定足额交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付至购房人。
第九条 本办法实施后交存首期住宅专项维修资金的，均按以下标准执行。
（一）城区（不含夷陵区）总建筑物层数为6层及以下的，每平方米交存65元；7至17层的，每平方米交存92元；18层及以上的，每平方米交存104元。可登记不动产权的车库、车位，每平方米交存65元。
总建筑层数、房屋面积均以不动产登记为准。
（二）城区（不含夷陵区）售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：
1.购房人按照购房款的2%交存；
2.售房单位缴存的住宅专项维修资金，总建筑物层数6层及以下的按售房款的20%、7层及以上的按售房款的30%一次性计算交存。
上述交存标准由市住房和城市更新部门适时调整并公布，各县市及夷陵区可根据本地实际另行制定交存标准并公布。
第十条 住宅专项维修资金应当以物业区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立售后公有住房住宅专项维修资金专户的，应当按照售房单位设账，按幢设分户账。
售后公有住房专项维修资金申请使用前，售房单位应当完成分栋建账确认工作，售房单位已改制的，由改制后企业或原售房单位的上级主管单位进行分栋建账确认。
第十一条 房屋转让时，专项维修资金余额随不动产权自动转移，房屋买卖合同双方应对维修资金的交存、使用情况进行核对并确认。
在本办法实施前，商品住宅已出售但未交存首期住宅专项维修资金的，业主应当按本办法的交存标准补交。
第十二条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期应交额30%的，由维修资金管理机构做出预警提醒，业主委员会应当在收到预警提醒后3个月内组织续筹，续筹方式、金额等具体事项由业主大会决定。续筹后的住宅专项维修资金余额原则上应不少于本办法规定的首期住宅专项维修资金交存金额。
业主委员会未组织召开业主大会续筹的，属地街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在30日内组织召开；业主委员会逾期仍不召开或者未成立业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。
第十三条 续交资金包括以下来源：
(一)业主自行交存；
(二)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益；
(三)住宅专项维修资金增值部分扣除相关费用后的剩余滚存资金；
(四)共用设施设备报废回收的残值；
(五)业主大会决定的其他计入资金。
公共收益用于补充住宅专项维修资金的比例由业主大会决定，原则上不低于50%。
第十四条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主共有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十五条 市本级、各县市及夷陵区维修资金管理机构应采取公开招标的方式，各选择一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。
第十六条 住宅专项维修资金的存储利息自存入专户管理银行次日起计息，利率按照与专户管理银行约定的利率执行，应当转入住宅专项维修资金滚存使用，计入相应分户账。
第十七条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。
第三章 管理和使用
第十八条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循业主自治、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，按下列规定分摊：
（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有专有部分面积的比例共同承担。
（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有专有部分面积的比例共同承担。
（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有专有部分面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有专有部分面积的比例共同承担。
（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有专有部分面积的比例共同承担。
（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位专有部分面积的比例共同承担。
（六）共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出的商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
（七）业主住宅专项维修资金分户金额不足以支付所分摊费用的，差额部分由业主以现金等方式参与分摊。
业主大会依据《中华人民共和国民法典》作出的决定或管理规约，对住宅专项维修资金的使用分摊有特殊约定的，按照约定执行。
第十九条 住宅专项维修资金的申请人为小区业主委员会。符合下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面指定辖区社区居民委员会代行业主委员会职责，作为住宅专项维修资金的申请人。
（一）已召开首次业主大会会议并审议通过《管理规约》《业主大会议事规则》但未能选举产生业主委员会的。
（二）业主委员会任期届满已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的。
（三）业主委员会因委员不足半数而不能正常履行职责的。
申请人可以拟定物业管理区域年度住宅专项维修资金使用计划，经业主大会表决通过后执行。
第二十条 住宅专项维修资金应先备案后使用，按照下列程序办理：
（一）申请人提出使用方案，并向列支分摊范围内的业主公示，公示期不少于7日；
（二）申请人组织列支分摊范围内的业主对使用方案进行表决，鼓励通过智慧物业平台实现维修资金使用电子化表决。
（三）使用方案表决通过后，申请人向属地维修资金管理机构提出维修资金使用备案。
（四）申请人按照已备案的使用方案签订施工合同并组织实施。工程验收合格后，将工程结算及资金分摊情况向业主公示，公示期不少于7日。
工程结算超过维修资金预算金额10%及以上的，超过部分金额由申请人重新提出维修资金使用申请。
（五）申请人向属地维修资金管理机构提交资金拨付资料，由属地维修资金管理机构确认。
（六）维修资金管理机构按程序拨付资金。
维修资金管理机构可结合实际，另行制定住宅专项维修资金使用具体流程。
第二十一条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，可启动住宅专项维修资金应急使用：
（一）物业管理区域内发生屋面、外墙防水严重损坏造成渗漏的；
（二）属于业主共有的消防、电力、供水、排水、供气系统，出现功能性障碍或部分设备严重损坏等重大安全隐患或紧急情况；
（三）电梯运行存在较大安全隐患危及人身安全的或被责令停梯整改的；
（四）建筑外立面装饰、公共构件严重松动或脱落，玻璃幕墙存在较大安全隐患；
（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。
第二十二条 具备以下证明材料之一的，可以作为启动应急使用的依据：
（一）县市区人民政府、宜昌高新区管委会指定第三人对危险房屋进行紧急维修、改造的文件或相应文书；
（二）街道办事处（乡镇人民政府）物业管理联席会议组织相关部门认定需要紧急维修时出具的认定意见；
（三）相关行政管理部门认定需要紧急维修时出具的整改通知书或认定意见；
（四）第三方房屋安全鉴定机构出具的鉴定意见。
第二十三条 住宅维修资金应急使用程序，按照“事前不用表决，事后再行公示”原则进行，申请人提出维修资金使用方案，并在应急维修组织实施过程中在物业区域内向列支分摊范围内的业主公示不少于7日。
住宅专项维修资金应急使用除表决程序外，其他参照本办法第二十条执行。
第二十四条 维修资金管理机构应当建立商品住宅专项维修资金使用工程造价咨询等第三方监督服务制度。住宅专项维修资金申请金额在2万元以上的，鼓励和提倡申请人选择维修资金管理机构无偿提供的“第三方跟踪评审服务”，其中申请售后公有住房维修资金或申请维修资金应急使用的，维修资金管理机构应当委托第三方机构进行全过程跟踪评审，评审结果将作为维修资金管理机构拨付维修资金的依据。
第二十五条 维修和更新、改造过程中所发生的项目勘察、设计、施工、监理、招标、咨询、鉴定等费用，申请人可以从住宅专项维修资金中列支。
住宅专项维修资金可用于加装电梯或购买共用部位、共用设施设备的专项维修保险。
第二十六条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十七条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余金额返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位因改制、破产、撤销已不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库；
（三）因国有土地上房屋征收导致房屋灭失的，县市区人民政府应当在征收补偿协议中对住宅专项维修资金予以补偿，其分户账户中结余金额，收缴同级国库。
第四章 监督管理
第二十八条维修资金管理机构应当健全住宅专项维修资金财务管理制度，加强住宅专项维修资金票据管理和会计核算等日常管理工作。
第二十九条 维修资金管理机构应当完善住宅专项维修资金信息系统，推动与不动产登记等部门多元数据交换，将综合收益管理、公共服务、预警等功能综合纳入住宅专项维修资金信息系统，实现资金日常管理、房屋交易、不动产登记等数据联网和安全共享。
第三十条 资源建设部门、市场监督部门、消防等部门应当加强对勘察设计、招投标、施工、监理、造价咨询、电梯、消防等领域的监督管理，保障住宅专项维修资金使用质量和效果。
第三十一条 申请人应当对使用住宅专项维修资金提供资料的真实性、合法性负责。不得虚列工程项目或者工程量、超出使用方案或应急维修认定的范围使用住宅专项维修资金，不得将已拨付的住宅专项维修资金挪用于使用方案所列工程项目之外的其他工程。
申请人应当妥善保管住宅专项维修资金申请使用全部资料，以供业主查阅。在新选任或换届时将资料一并移交给新一届的业主委员会。
第三十二条 申请人应当加强对维修工程施工过程的监督，列支分摊住宅专项维修资金的业主可以推荐代表或者聘请专业人员参与全程监督。
第三十三条 维修资金管理机构应当建立健全住宅专项维修资金信息查询制度，主动接受公众监督。
住宅专项维修资金的申请人可以查询物业区域内住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额总体情况。
业主可以查询其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额情况。
第三十四条 业主委员会应当在物业区域内显著位置向业主公布住宅专项维修资金的筹集、使用情况，每年至少公布一次，公布时间不少于一个月。公布内容应包括：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主委员会未按规定公布的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。
第三十五条 业主违反本办法规定拒不交存或续交住宅专项维修资金的，业主大会或业主委员会应当根据管理规约要求业主限期改正；逾期不改正的，业主委员会有权依法向人民法院提起诉讼。
第三十六条 在住宅专项维修资金交存、使用、管理过程中，发现违法违规行为的，相关行政管理部门应当依法予以查处。
第五章 附则
第三十七条 本办法由市住房和城市更新部门负责解释。
第三十八条本办法自 2025年月日起施行，有效期至2030年 月 日止。