修改建议如下： 一、 法律依据部分： 问题： 缺少《中华人民共和国土地管理法实施条例》这一核心配套法规。 修改建议： 在“二、征收补偿依据”中增加：“（八）《中华人民共和国土地管理法实施条例》”。 二、 评估机构选定程序： 问题1： “三分之二以上”的要求在实践中可能较难达成，易导致协商失败进入摇号程序，降低效率。 修改建议1： 将“在7个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定”修改为：“在7个工作日内， 超过半数的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定；若未能超过半数，则按得票数从高到低排序，排名前两位的机构进入摇号环节，由公证机构现场摇号确定最终评估机构。” (更符合《湖北省办法》精神，提高协商效率) 问题2： 未明确协商期间如何组织、如何发放和收集征求意见表、如何统计核实、如何公布结果的具体责任主体和流程。 修改建议2： 在“九、（二）被征收房屋价值的确定”中，在选定程序描述后补充：“房屋征收部门应负责组织评估机构协商选定工作，包括但不限于：发布评估机构候选名单及简介、发放和回收征求意见表、组织公开统计核实、及时公布协商或摇号选定结果等具体事宜。” 三、 生产经营性门面（房屋）补偿： 问题1： “按其合法正房补偿标准的2倍执行”的表述过于简单，未明确该“补偿标准”是指评估单价还是评估总价？是仅指房屋价值部分还是包含其他补偿？ 修改建议1： 将“九、（七）3. 征收补偿：被认定为生产经营性门面的，其货币化补偿按其合法正房补偿标准的2倍执行。”修改为：“九、（七）3. 征收补偿：被认定为生产经营性门面的，其房屋价值部分的货币补偿金额，按评估确定的该合法正房（用于经营部分）市场评估价值的2倍计算。” (明确是房屋价值部分的加倍，且是基于评估值) 问题2： 停产停业损失补偿标准“按同地段平均租金给予被征收人6个月的补偿”与后文“由评估机构调查评估确定”存在矛盾。租金法只是评估方法之一，评估机构可能采用其他方法（如利润法）。 修改建议2： 将“九、（七）4. 停产停业损失补偿标准：...给予被征收人6个月的补偿；...由评估机构调查评估确定，补偿标准可参照被征收人的标准执行。”修改为：“九、（七）4. 停产停业损失补偿：被征收人房屋被认定为生产经营性房屋或者生产经营性门面的，停产停业损失的补偿期限为6个月。具体的补偿金额，由选定的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，结合房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素调查评估确定。” (更符合《评估办法》规定，赋予评估机构专业裁量权) 问题3： “已确认补偿的生产经营性门面的面积，应在被征收房屋总面积中予以扣除”表述不清。扣除后剩余面积按什么补偿？是住宅还是其他？ 修改建议3： 将“九、（七）5. 已确认补偿的生产经营性门面的面积，应在被征收房屋总面积中予以扣除。”修改为：“九、（七）5. 对于部分用作生产经营性门面的房屋，其被认定的生产经营性门面面积按本条第3款标准补偿，其余面积按住宅或其他相应用途的补偿标准执行。” (明确混合用途房屋的分项补偿原则) 四、 产权调换安置： 问题1： 对安置房的信息披露严重不足。仅说明在“矿机厂安置区内”，但未提供户型、面积段、楼层、朝向、具体楼栋位置、效果图或户型图、建设标准（毛坯之外是否有基本设施？）等关键信息。被征收人无法做出理性选择。 修改建议1： 在“十、（二）2. （1）”中，在“安置房位于矿机厂安置区内”后增加：“具体安置房源的位置、楼栋号、户型、建筑面积区间、楼层、朝向、小区规划平面图及户型图（或获取方式）等信息，由征收实施单位在签约期开始前不少于15日向被征收人公示并提供查询。安置房建设交付标准为按照国家房屋建筑工程竣工验收规定，经有关部门验收合格的毛坯房（明确是否包含基本水、电、气入户接口）。” 问题2： “安置房价格在预售价（一房一价）的基础上优惠200元/m²”表述模糊。预售价由谁定？何时确定？是否公示？优惠后价格是否固定？ 修改建议2： 修改为：“安置房的具体销售基准价格及‘一房一价’表，由征收部门在签约期开始前不少于15日公示。被征收人选择产权调换的，所选安置房价格按公示的‘一房一价’在对应基准价基础上优惠200元/m²执行。” (强调公示和固定优惠规则) 问题3： “调换房屋价值超出被征收房屋征收评估价值部分由被征收人按市场价购买并补差。” 这里的“市场价”指什么？是安置房公示的优惠后价格？还是周边商品房价格？极易引发争议。 修改建议3： 修改为：“被征收人选择的安置房总价（按本方案确定的优惠后价格计算）超过其被征收房屋价值补偿总额（含房屋价值补偿、装饰装修补偿等）的部分，由被征收人按所选安置房优惠后单价补足差价。被征收房屋价值补偿总额超过所选安置房总价的部分，由征收部门支付给被征收人。” (明确差价计算基础是优惠后安置房价 vs 被征收房屋总补偿额) 问题4： 未明确产权调换安置房的选房具体规则（如按签约顺序选，同一天签约如何排序？）、选房时限、签约流程、差价支付时间等操作性细节。 修改建议4： 在“十、（二）2. （1）”最后增加：“征收实施单位应制定详细的产权调换选房实施细则，明确选房顺序规则（如同日签约的抽签确定选房顺序）、选房时间安排、差价结算方式与时限等，并在选房开始前公示告知被征收人。” 五、 搬迁与临时安置补助： 问题1： 搬迁期限“签约后7日内”过于严苛，尤其对于生产经营者（生产、仓储、冷库）和面积较大的住宅（500㎡以上）。7天可能不足以完成搬迁，特别是需要拆卸设备、寻找新址的企业。 修改建议1： 将“六、（三）搬迁期限：签约后7日内。”修改为：“六、（三）搬迁期限：住宅房屋搬迁期限原则上为签约后15日内；生产、仓储、冷库等非住宅房屋搬迁期限，由被征收人与征收实施单位在补偿协议中根据实际情况协商确定，原则上不超过签约后30日。征收实施单位应提供必要协助。” (区分对待，给予合理时间) 问题2： 临时安置补助费标准（600-1200元/月/栋）偏低，尤其对于家庭人口较多或原居住面积较大的被征收人。且未考虑物价上涨因素。 修改建议2： 考虑适当提高标准，或者增加：“临时安置补助费标准可根据当地房屋租赁市场价格变动情况，经县人民政府批准后适时调整。” 并在方案中提供一个更贴近市场行情的基准。同时，明确补助费是按户还是按面积计算（方案是按栋，但应说明是否考虑家庭人数）。 问题3： 产权调换对象的临时安置过渡期“自签订征收协议之日起至产权调换房交房之日后6个月止”。此表述不够严谨，因交房后还需装修才能入住，“后6个月”是否包含装修期？应明确过渡期终点是实际可入住时间。 修改建议3： 修改为：“产权调换对象临时安置过渡期自被征收人搬迁交房之日起计算，至征收部门书面通知安置房实际交付之日后6个月止。若被征收人因装修等合理原因需延长过渡期，应提前向征收部门申请，经同意后可适当延长，延长期内的临时安置补助费按原标准支付。” (明确起止点，并考虑装修延长期) 六、 奖励措施： 问题1： “限时搬迁奖励”和“一次性货币化安置奖励”均以“户”为单位。对于大型物业（如整栋面积远大于500㎡）或有多本产权证的业主，按“户”奖励可能显失公平，打击大户型或持有多个小产权证业主的积极性。 修改建议1： 将“十二、（一）限时搬迁奖励：以户为奖励单位...”和“（二）一次性货币化安置奖励：...以户为奖励单位...”修改为：“十二、（一）限时搬迁奖励：以被征收的独立产权证（或不动产单元）为奖励单位...” 和 “（二）一次性货币化安置奖励：...以被征收的独立产权证（或不动产单元）为奖励单位...” (按产权证/单元奖励更公平) 问题2： 奖励金额设置（5万、3万）未考虑被征收房屋价值大小，对于价值较低的房屋，奖励比例过高；对于价值很高的房屋，奖励比例过低，激励效果可能错配。 修改建议2： 考虑设定奖励金额与被征收房屋评估价值（或面积）挂钩的比例或梯度标准，或者在维持固定金额奖励的同时，增加一条：“对于被征收房屋市场评估价值显著高于当地平均水平的，经县房屋征收部门研究并报县人民政府同意，可适当提高限时搬迁奖励金额上限。” 问题3： “优先选房奖励”的描述（按签约顺序选房）本身就是产权调换方式的默认规则，不应再称为“奖励”。方案中将其列为奖励项容易引起误解。 修改建议3： 将“十二、（三）优先选房奖励：...”修改为：“十二、（三）产权调换选房顺序：选择房屋产权调换安置方式的被征收人，其选房顺序严格按照签订房屋征收补偿协议并完成搬迁交房的先后时间确定。...” (去掉“奖励”字样，明确是规则) 七、 其他费用与支付： 问题： “十三、资金支付方式”中，征收款支付在签约后5日内，但搬迁奖励在“搬迁腾空和移交房屋及相关产权资料后5个工作日内”支付。未明确搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费等何时支付。 修改建议： 在“十三、（一）”后增加：“搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费等补偿费用，随同房屋价值补偿款在签订征收补偿安置协议后5个工作日内一并支付。” 在“十三、（二）”中明确搬迁奖励的支付前提是“完成搬迁腾空、移交房屋及完整产权资料并经征收实施单位验收确认后5个工作日内”。 八、 承租人及实际经营人权益： 问题： 方案多处（如九（七）6， 十四（二））强调由被征收人自行处理与承租人、经营者的关系，并自行承担责任。这虽然明确了被征收人的协调义务，但过于简单化，可能忽视了承租人和实际经营人的合法权益（特别是停产停业损失、装修补偿、搬迁费等）。征收方有责任确保补偿到位，避免纠纷阻碍搬迁。 修改建议： 1. 在“九、（七）4. 停产停业损失补偿”中，明确补偿对象可以是房屋所有权人或合法的承租人/实际经营人，具体依据租赁合同约定或协商确定。补偿协议应明确支付对象。 2. 在“九、（七）6.” 末尾增加：“征收部门在支付涉及承租人/实际经营人权益的补偿款项（如停产停业损失、特定搬迁费）时，应要求被征收人提供其与承租人/实际经营人就补偿分配达成的书面协议或法院/仲裁生效文书。若存在争议且短期内无法解决的，征收部门可将相关争议部分的补偿款予以提存。” 3. 在“十四、（二）”中，将“以上单位和人员在规定的期限内由被征收人协调完成搬迁。”修改为：“以上单位和人员在规定的期限内由被征收人负责协调完成搬迁。涉及承租人/实际经营人应得补偿的，按本方案相关规定处理。征收部门应督促并协助被征收人妥善处理相关补偿分配事宜。” 九、 程序完善与透明度： 问题1： 未提及分户评估报告的送达程序、公示程序以及被征收人对评估结果申请复核评估和鉴定的权利（《评估办法》第20、21条）。 修改建议1： 在“九、（二）被征收房屋价值的确定”中，在评估机构选定和评估后增加：“房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当进行现场说明解释。公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到分户评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。” 问题2： 未明确征收补偿决定的作出程序、内容要求和救济途径告知。 修改建议2： 在“十、（三）征收补偿决定”中，在“作出征收补偿决定”后增加：“征收补偿决定应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，并依法告知被征收人申请行政复议或提起行政诉讼的权利和期限。” 问题3： 未提及补偿资金专户存储、专款专用以及监管要求。 修改建议3： 在“十三、资金支付方式”前或后增加一条：“征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。审计部门应加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督。” 十、 格式与细节： 问题： 联系电话格式不统一（0717-5308905 和 15207207257）。 修改建议： 统一格式为：0717-5308905 / 18972518398 和 0717-5445249 / 15207207257。或按当地习惯统一为3-4-4格式（如有）。 总结修改重点： 1. 补全关键法律依据。 2. 细化评估机构选定规则，提高可操作性。 3. 明确生产经营性门面补偿计算基础（房屋价值2倍），规范停产停业损失评估。 4. 大幅增加产权调换安置房信息透明度，明确选房规则、差价计算（优惠后价 vs 补偿总额）、操作流程。 5. 合理延长搬迁期限（区分住宅与非住宅），审视并可能提高临时安置费标准，明确过渡期终点。 6. 调整奖励单位（按产权证/单元），审视奖励金额设置的公平性，修正“优先选房”表述。 7. 明确各项补偿费用的支付节点。 8. 完善对承租人/实际经营人权益的保障和补偿支付程序。 9. 补齐关键程序要求：分户评估报告送达与救济权、补偿决定内容与救济告知、补偿资金监管。 10. 规范细节表述。