为规范推动城市更新协议搬迁工作，改善群众居住条件，宜昌市住建局结合宜昌实际，研究起草了《宜昌市城市更新协议搬迁实施办法（征求意见稿）》，现公开征求意见建议。
宜昌市住房和城乡建设局
2023年10月11日
宜昌市城市更新协议搬迁实施办法
（征求意见稿）
第一条为推进城市更新，改善群众居住条件，满足人民群众日益增长的美好生活需要，根据《宜昌市人民政府办公室关于全面推进城市更新改造的实施意见》（宜府办发〔2022〕10号）有关规定，结合宜昌实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内国有土地上实施房屋协议搬迁的，适用本办法。
协议搬迁是指在城市更新过程中，实施主体与物业权利人协商签订房屋更新协议，实施房屋搬迁改造的工作模式。
物业权利人是指不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位。
第三条实施主体可由各县市区人民政府、宜昌高新区管委会通过公开招投标、竞争性磋商或者直接指定的方式确定，也可由物业权利人自行确定。
物业权利人可以根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定设立住宅合作社作为实施主体进行更新，或者由住宅合作社委托具有相应资质的企业作为实施主体进行更新。
第四条 市住房城乡建设部门负责全市房屋协议搬迁工作的监督和指导，市自然资源和规划、税务、不动产交易登记等部门按照职责，推进协议搬迁工作。
各县市区人民政府、宜昌高新区管委会负责统筹推进辖区内协议搬迁工作，各县市区住房城乡建设部门负责本辖区协议搬迁组织实施和统筹管理工作。
第五条 具有以下情形之一的区域，可以通过协议搬迁方式实施城市更新：
（一）纳入城市更新和危旧房改造专项规划、计划的；
（二）片区住房存在重大结构安全隐患、或经鉴定为CD级、或非成套的；
（三）片区住房未采用抗震设防标准设计或建设的；
（四）经市城市更新工作领导小组审定的其他情形。
第六条 片区范围内物业权利人同意更新意愿达到80%的，可以向所在地街道办事处（乡镇人民政府）提交城市更新申请。社区居委会可以协助组织征询更新意愿。
第七条 县市区人民政府、宜昌高新区管委会组织相关部门对更新申请进行审核，对可以通过协议搬迁实施的更新项目，核定更新范围，纳入改造计划，确定更新实施主体。物业权利人自行确定实施主体的，需报县市区人民政府、宜昌高新区管委会确认。
第八条 实施主体按照相关规定编制项目实施方案，并依程序进行报批。项目实施方案经审批通过后，实施主体对更新范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，委托房地产评估机构开展评估。
实施主体根据更新范围内实际情况和相关法律法规，按照经审核通过的项目实施方案，制定协议搬迁方案，并以方案公示、座谈会等形式充分征求更新范围内物业权利人的意见，并根据反馈意见予以优化完善。
第九条 实施主体应当将协议搬迁方案报县市区人民政府、宜昌高新区管委会审核，并提供如下材料：
（一）项目列入政府相关计划及确定为实施主体的相关文件；
（二）房屋调查登记情况；
（三）项目实施方案；
（四）项目成本测算方案。
第十条 县市区人民政府、宜昌高新区管委会对项目协议搬迁方案审议通过后，与实施主体签订项目实施监管协议，明确下列事项：
（一）实施主体按照项目协议搬迁方案应当履行的义务；
（二）项目实施进度安排及完成时限；
（三）设立资金监管账户或者其他监管措施；
（四）违约责任；
（五）双方需要约定的其他事项。
第十一条 实施主体根据项目协议搬迁方案制定协议搬迁公告，公告内容应当包括：
（一）实施主体、更新范围；
（二）协议搬迁方案、更新后的房屋类型及权属情况、预计工程周期；
（三）签约期限、协议生效比例；
（四）咨询及投诉电话等相关事项。
签约期限最长不超过12个月。在签约期限内，签订房屋更新协议的物业专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%的，协议生效。
第十二条 实施主体与物业权利人协商签订房屋更新协议。协议内容应当包括房屋更新方式、权利义务、生效条件、不动产登记约定、违约责任等。
房屋更新方式、装修补偿、过渡安置费用等内容由实施主体与物业权利人协商确定。县市区政府可制定具体方式和标准，推动协议搬迁工作。
实施主体与物业权利人可以在房屋更新协议中明确约定，物业权利人承诺放弃不动产权利，并同意委托实施主体办理不动产注销登记。
第十三条实施主体应当在房屋更新协议签订七个工作日内，将协议报县市区住房城乡建设部门存档备查。
第十四条 实施主体应当将房屋更新协议签订情况在更新范围内及时公布。
在签约期限内，签订房屋更新协议的户数达到协议搬迁公告规定比例的，协议生效，各方当事人按照诚实信用原则履行协议。一方擅自变更或撤销生效协议、不履行协议义务约定的，另一方当事人可以依法提起诉讼，要求其承担继续履行或赔偿损失等民事责任。
第十五条 签订更新协议的户数未达到协议搬迁公告规定比例的，实施主体应终止协议搬迁程序，并在更新范围内进行公告。
第十六条 签订房屋更新协议的户数达到协议搬迁公告规定比例，实施主体与未达成一致的物业权利人经过充分协商仍未达成一致意见的，可向所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请调解。
第十七条 签订房屋更新协议的户数达到协议搬迁公告规定比例，且经街道办事处（乡镇人民政府）调解未能达成一致的，为了维护社会公共利益，推进城市更新实施，各县市区可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定对未签约的房屋实施征收。
县市区人民政府征收取得物业权利，由房屋征收部门与实施主体协商签订房屋更新协议。
第十八条 房屋更新协议生效后，需要拆除建筑的，实施主体应当在拆除施工十五日前，按照相关规定办理房屋拆除备案手续。建筑物拆除后，实施主体及时办理不动产权属注销登记手续。更新范围内不需要拆除的建筑，由原物业权利人配合实施主体办理不动产转移登记。
第十九条 县市区人民政府、宜昌高新区管委会要加强项目更新范围内房屋安全日常管理。项目更新范围内存在需停止使用或整体拆除的危险房屋，物业权利人应及时腾空房屋，不得强行居住或使用。未及时腾空的，应组织相关部门依法采取强制措施及时排除危险。
第二十条 县市区人民政府、宜昌高新区管委会应当加强协议搬迁工作全过程监督，督促实施主体履行《项目实施监管协议》约定义务。
房屋更新改造后，实施主体在新建房地产销售时，应当向县市区住房城乡建设部门告知用于更新安置房屋的数量、面积和位置，县市区住房城乡建设部门将信息推送至不动产交易登记机构实行合同网签管控。
第二十一条 在协议搬迁过程中，实施主体不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使物业权利人搬迁。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。
关于《宜昌市城市更新协议搬迁实施办法（征求意见稿）》的起草说明
一、起草背景及依据
2023年7月5日，住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，提出要坚持尽力而为、量力而行原则，统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设等城市更新工作，鼓励建立城市更新制度机制。
《宜昌市人民政府办公室关于全面推进城市更新改造的实施意见》（宜府办发〔2022〕10号）规定，城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可以通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。为规范推动协议搬迁工作，有效推进城市更新，结合宜昌实际，市住建局研究起草了《宜昌市城市更新协议搬迁实施办法》。
二、起草过程
2023年9月，市住建局学习借鉴沈阳、大连、深圳等地工作经验，结合宜昌实际，起草了《宜昌市城市更新协议搬迁实施办法》（以下简称《办法》），书面征求了各县市区人民政府、宜昌高新区管委会、市自然资源和规划局、市税务局、市公共资源交易中心等相关单位意见建议，经修改完善形成了《办法》。
三、主要内容及需要重点说明的事项
（一）主要内容。
《办法》共二十二条，主要包括协议搬迁的目的和依据、适用范围、协议搬迁的定义及当事人的确定、部门职责、项目启动条件、工作流程及相关要求、协议内容及生效条件、剩余未签约房屋的处理方式、政府及部门监管措施等内容。
（二）需要重点说明的事项。
1.协议搬迁的定义和当事人的确定。协议搬迁，是指城市更新实施主体本着平等、自愿、公平、诚信的原则与物业权利人协商签订房屋更新协议，实施房屋搬迁改造的工作模式。实施主体由属地政府通过公开招投标、竞争性磋商或者直接指定的方式确定，也可由物业权利人自行确定。《办法》参照北京市、郑州市城市更新相关政策规定，以列举方式明确了物业权利人的范围。
2.协议搬迁工作流程。主要包括征询意见、申请改造、编制方案、发布搬迁公告、协商签约、拆除房屋、办理不动产登记手续等程序。为充分尊重群众意愿，推动协议搬迁工作顺利实施，《办法》明确了两项比例要求：一是片区范围内物业权利人同意更新意愿达到80%的，可向所在地街道办事处（乡镇人民政府）提交城市更新申请；二是在签约期限内，签订房屋更新协议的物业专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%的，协议生效，未达到规定比例的，协议搬迁工作终止。
3.剩余未签约房屋的处理方式。对达到规定签约比例后，剩余物业权利人拒不签约的，实施主体可向所在地街道办事处（乡镇政府）申请调解，经调解仍不能达成一致的，可由属地政府启动国有土地上房屋征收程序。同时，对需停止使用或整体拆除的危险房屋，由属地政府及时实施解危。
4.政府及相关部门监督管理措施。县市区人民政府、宜昌高新区管委会对协议搬迁工作实施全过程监督，通过方案审批、签订监管协议、房屋更新协议存档备查、签约调解、拆除备案等措施强化监督管理。住建部门、不动产交易登记部门对改造后新建房屋实行合同网签管控，切实保障物业权利人的合法权益。
为规范推动协议搬迁活动，有效推进城市更新工作，宜昌市住建局起草了《宜昌市城市更新协议搬迁实施办法》，于2023年10月11日至11月9日，通过宜昌市人民政府网向社会公开征求意见。征集期间未收到相关意见和建议。