为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和湖北省人民政府办公厅《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（鄂政办发〔2021〕19号）精神，全面推进我市城镇老旧小区改造工作，市住建局组织编制了《宜昌市中心城区城镇老旧小区改造专项规划（2021-2025年）》。现将专项规划予以公示，公开征求社会各界意见。
宜昌市住房和城乡建设局
2021年8月30日
《宜昌市中心城区城镇老旧小区改造专项规划（2021-2025年）》公示说明
一、规划总则
1、规划目的
按照国务院办公厅在2020年7月印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中做出的“结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”工作部署，完成宜昌市作为新一轮全国城镇老旧小区改造试点省市，承担的在新一轮老旧小区改造中探索片区化、金融化、市场化等老旧小区改造新机制的工作任务，聚焦“一高双争三决胜”，全力做好“六稳”“六保”工作要求，从片区化、市场化、智慧化着手，按照着重探索老旧小区改造“9个机制”，“形成一批可复制可推广的经验做法”的试点要求，指导下一阶段老旧小区改造工作的展开，在改善居民居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感，稳就业、促增长的同时，实现人居环境改善、低效空间转型、城市功能提升、城市魅力再造、历史文化传承、社区创建更新的城市高质量发展目标，特编制本规划。
2、城镇老旧小区的定义
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》——城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区。
《湖北省住建厅关于推进全省老旧小区改造的指导意见（试行）》——城镇老旧小区应为位于城市、县城（中心城区）配套设施不全、功能不完善、公共服务及社会服务不全的住宅小区。已纳入城镇棚户区改造计划，以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于城镇老旧小区范畴。
3、规划范围
本规划的规划范围为宜昌市中心城区的西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、高新区、小溪塔街办的建成区范围，约160平方公里。
4、规划期限
本规划期限为2021-2025年。
5、规划目标愿景
通过本轮老旧小区改造，满足人民群众对美好环境与幸福生活的向往为目的，紧随城市发展步伐与方向，全面改造完善小区配套和市政基础设施，全面提档升级社区养老、托育、医疗等公共服务水平，全面优化美化居住生活环境，全面施行党建引领、居民共建共治共享理念，在营造大众创业、万众创新空间和面向未来的生活场景的同时，维护延续城市历史文脉，到规划期末，将需改造老旧小区全部改造成设施完善、安全健康、管理有序，人居环境整洁、舒适、安全、美丽，生活品质全面跃升的完整居住社区。
6、规划指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及中央城市工作会议精神，坚持以人民为中心的发展思想和创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，强调以居民为主体，通过片区化、市场化、金融化的老旧小区改造新理念，全面推进宜昌市中心城区老旧小区改造工作，努力建设“整洁、舒适、安全、美丽”的人居环境，实现美好环境与幸福生活的共同缔造，提高群众获得感、幸福感、安全感。
7、规划原则
（1）以人为本，适度超前原则
老旧小区改造项目生成和推进充分尊重居民意愿，“改不改”、“改什么”、“怎么改”充分征求居民意见，实现共同谋划、共同参与、共同管理、共享改造成果、美好环境与幸福生活共同缔造。改造标准适度超前，满足居民不断提升的使用需求。
（2）改造与保护并重，有机更新原则
深度分析需改造片区的风貌、特色和文化价值，因地制宜，因才施策，延续特色空间，保护特有文化，推进活化文化遗产与历史风貌片区融入城市发展，维护城市肌理和特色风貌，改善人文环境，提高城市发展质量，实现城市有机更新。
（3）公共利益优先，片区化推进原则
以城市总体规划和相关设施专项规划为先导，优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目，鼓励增加公共用地，促进完善城市公共空间体系。研究确定改造片区，以片区为单元，统筹布局各项市政基础设施和公共服务设施，合理制定年度改造计划，有序推进老旧小区改造工作，破解老旧小区零散分布、设施配套、资金平衡等难题。
（4）节约集约，绿色低碳原则
节约集约利用土地，提升土地承载能力。以老旧小区改造为契机，梳理规划区内城市绿化体系，以多种形式的小区内部绿化，助力宜昌打造公园城市。鼓励绿色节能改造，改善生态环境，促进低碳绿色更新，建设生态文明。
二、老旧小区改造规划
8、规划对象
按照《省人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》文件精神，本次规划的对象为：城市、县城（城关镇）建成年代较早、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区，适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。
9、改造对象
根据前期调查，规划区内现有老旧小区809个，涉及改造居民楼栋总数量约3820栋，居民总户数约11.45万户，总建筑面积约924万平方米。
扣除前期已完成改造和正在实施改造的老旧小区，2021-2025年应实施改造老旧小区549个，涉及改造居民楼栋总数量约2657栋，居民总户数约7.2万户，总建筑面积约607万平方米。其中：
西陵区214个，涉及改造居民楼栋总数量约1172栋，居民总户数约30340户，总建筑面积约258.4万平方米；
伍家岗区101个，涉及改造居民楼栋总数量约366栋，居民总户数约12426户，总建筑面积约85.78万平方米；
点军区49个，涉及改造居民楼栋总数量约190栋，居民总户数约1161户，总建筑面积约12.14万平方米；
夷陵区99个，涉及改造居民楼栋总数量约507栋，居民总户数约12976户，总建筑面积约122.27万平方米；
猇亭区32个，涉及改造居民楼栋总数量约114栋，居民总户数约2326户，总建筑面积约19.6万平方米；
高新区东山园区54个，涉及改造居民楼栋总数量约308栋，居民总户数约13146户，总建筑面积约108.62万平方米。详见表1。
10、老旧小区改造内容
本次规划按照国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，将老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类等三类。
（1）基础类
为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
（2）完善类
为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（3）提升类
为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。老旧小区内原有建筑如需拆除，拆除后场地优先用于公共服务设施建设。
该类设施布局与配建标准详见第12条公共服务设施配套指引。
11、分类改造指引
本次规划按照老旧小区的区位、空间结构、设施配套、违建拆除等情况，结合城市建设未来发展方向，将需改造老旧小区分为功能完善型、绿色宜居型、特色营造型、未来生活型等四种改造类型，提出改造基本要求，为后期改造实施方案的编制提供参考。
（1）功能完善型
以完成国办发〔2020〕23号文件确定的“基础类、完善类、提升类”等三类改造内容为主，按本次规划所提出的片区改造指引，配套各类设施，实现小区管线、设施、服务的“三个完善”。
（2）特色营造型
挖掘梳理小区本身与周边区域历史人文底蕴、城市产业发展等禀赋条件，结合城市总体部署，在改善居住条件、提高环境品质的同时，精心打造特色风貌、特色文化、特色产业等特色小区，营造城市特色，延续历史文脉。
（3）绿色宜居型
在进行功能完善的基础上，按照宜昌市公园城市建设布局，挖掘潜力和空间，因地制宜设置小广场、小游园、小店铺、小活动室、微绿道等“四小一微”项目，并积极实施加装电梯项目，实现小区环境及配套设施的全面提升。
（4）未来生活型
构建“远亲不如近邻”、“终身学习”、“全民康养”、“大众创新”、“5、10、30分钟出行圈”、“优质生活零距离”等未来生活与服务场景，在老旧小区改造中进行全面智能化、智慧化提升的探索。
12、公共服务设施配套指引
（1）指引制定原则
1）依托现状，查漏补缺，提档升级
梳理现状居住区公共服务设施分布情况，按照《城市居住区规划设计标准（GB 50180-2018）》要求划分五至十五分钟生活圈进行分级整理，并按各自对应的服务半径进行覆盖分析，查漏补缺，深入挖潜，重点针对公共服务设施匮乏及用地条件紧张的老城区域进行补充完善，实现中心城区居住区公共服务设施全覆盖，同时对现有配套设施进行改造升级，提高整体服务水平，高标准保障城市居民生活需求。
2）节约集约，因地制宜，共建共享
依托现状老旧小区分布及建设情况，因地制宜地制定改造方案，对于需要独立占地的公共服务设施，可利用闲置地、边角地或局部拆建完善公共设施配套，对于可联合建设的公共服务设施，可充分利用闲置建筑空间进行改造， 本着节约集约、资源整合、共建共享原则，最大化发挥居住区公共服务设施的作用。
（2）配套设施及建设标准指引
1）十至十五分钟生活圈
按照《城市居住区规划设计标准（GB 50180-2018）》要求，十至十五分钟生活圈要求配套公共服务设施，主要包括初中、小学、大型多功能运动场地、中型多功能运动场地、卫生服务中心、门诊部、养老院、老年养护院、文化活动中心、菜市场、街道办事处、社区服务中心、司法所等13类。具体建设规模要求详见表4。
2）五分钟生活圈
按照《城市居住区规划设计标准（GB 50180-2018）》要求，五分钟生活圈要求配套设施，主要包括幼儿园、托儿所、小型多功能运动场地、室外综合健身场地、社区卫生服务站、文化活动站、老年人日间照料中心（托老所）、社区商业网点、生活垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所、社区服务站（含居委会、治安联防站、残疾人康复室等12类。详见表5。
（3）设施布局指引
1）教育设施布局指引
规划初中近期学校点34个，规划远期共有学校点53个。规划小学近期共有学校点78个，其中公办74、民办4个，规划小学远期共有学校点107个。规划幼儿园共382所，其中核心城区内设置幼儿园312所（现状保留118所，规划新增194所），外围城区设置幼儿园70所（现状25所，规划新增45所）。
2）医疗卫生设施布局指引
规划设置社区卫生服务中心（含门诊部）共57所（其中，原妇幼保健院搬迁后保留为社区卫生服务中心），社区卫生服务站110所。其中，现状社区卫生服务中心18所，现状社区卫生服务站27所。
3）文体设施布局指引
规划结合十五分钟生活圈共设置51处文体活动中心（含大、中型多功能运动场地），结合五分钟生活圈设置文化活动站289处（含小型多功能运动场地、室外综合健身场地）。
4）养老设施布局指引
规划结合十五分钟生活圈共设置34处养老院和老年养护院，结合五分钟生活圈设置老年人日间照料中心289处。
5）商业设施布局指引
按照保留、撤销、改造、新增四种改造方式，规划菜市场共计83个，其中保留菜市场4个，改造46个，新增33个，撤销25个。规划社区商业网点结合社区服务站进行联合建设。
6）环卫设施布局指引
生活垃圾收集站（含再生资源回收点）宜独立设置，采用人力收集的，服务半径宜为400米，最大不宜超过1公里；采用小型机动车收集的，服务半径不宜超过2公里。
应充分利用现有环卫公厕和可利用的社会公厕，按照中心城区人流集中区，以满足服务需求为主，兼顾服务半径要求对公共厕所进行配套完善。规划共设置公共厕所956个。
7）行政办公设施布局指引
规划结合十五分钟生活圈设置街道办事处（含社区服务中心、司法所）共51处，63处派出所。规划结合五分钟生活圈设置社区服务站（含居委会、治安联防站、残疾人康复室）共289处。
13、改造片区划分
（1）片区划分原则
1）结合行政区划，划分片区范围
部分公共服务的提供与行政区划息息相关，如居委会、社区卫生服务中心、小学、老年人日间照料中心等。因此，应结合行政区划来划分改造片区范围，满足全面改造完善和提档升级服务设施的需要。
2）结合完整社区，划分片区范围
目前，居住区基层公共服务设施和部分市政基础设施的配套应按照《城市居住区规划设计标准》和《完整居住社区建设标准（试行）》确定的十五分钟、十分钟、五分钟生活圈以及居住街坊四级进行配置，在十五分钟生活圈居住区所配套设施基本对应街道一级的前提下，规划结合五至十分钟生活圈居住区空间范围来划分改造片区范围，满足设施配套的需要。
3）结合道路与自然地理分隔，划分片区范围
城市主、次干路、铁路、水系和山体等对居民活动范围形成自然分割，同时城市主、次干路还是市政工程管线的通道。因此，应结合城市主、次干路、铁路、水系和山体来划分改造片区范围，满足老旧小区设施全面配套和内外管网系统性改造的需要。
（2）改造片区划分
按照“公园城市理念、完整社区要求”和“行政接合、道路围合、空间聚合、资源整合”的原则，规划共划定改造片区96个，含2020年底以前完成改造的片区5个。2021-2025年实施改造的片区有91个，其中，西陵区30个，伍家岗区24个，点军区3个，猇亭区11个，夷陵区13个，宜昌高新区东山园区10个。
三、实施计划
14、老旧小区改造实施计划
（1）年度实施计划制定原则
1）合理安排，稳步推进
各区各年度改造的老旧小区数量保持基本均衡，避免改造项目过于集中扎堆，保障老旧小区改造高质量稳步推进。
2）以人民为中心，重点推进
切实以提高居民的幸福感、获得感和安全感为出发点，在安排改造时序时，厘清轻重缓急，分批次、分年度有序推进。针对人居环境较差、服务设施不齐全、基础设施不完善、安全隐患较大的老旧小区，给予优先安排。
3）尊重居民意愿，有序推进
深入开展工作发动群众，调动居民的积极性和主动性，便于老旧小区改造工作顺利进行。因此，在安排改造时许时，充分尊重居民意愿，针对居民改造呼声较高、意愿强烈、需求急迫的老旧小区，予以优先安排。
4）统筹协调，片区化推进
结合城市重点城建项目、老旧小区改造试点项目、棚户区改造项目、雨水排涝改造项目、住建系统疫后重振补短板强弱项提功能“十大工程”三年行动方案和亟待开展的历史文化街区保护工作，合理安排老旧小区片区化改造时序，统筹高效利用资金，统筹协调周边基础设施和公共服务设施完善配套与提档升级，同时对工作进行统筹调度，避免重复施工，将利民惠民的工作做到尽量少扰民。
（2）老旧小区改造年度实施总计划
2021年至2025年，共改造老旧小区549个。其中，2021年改造老旧小区148个，2022年改造老旧小区160个，2023年改造老旧小区133个，2024年改造老旧小区61个，2025年改造老旧小区47个。详见表6。
15、片区改造计划指引
（1）片区改造年度计划指引
本次规划划分出96个片区化改造单元，除已完成改造的片区外，还有91个片区将在2021-2025年度完成改造。其中，2021年改造30个片区，2022年改造23个片区，2023年改造14个片区，2024年改造9个片区，2025年改造15个片区。详见表7、表8。
（2）重点改造片区指引
1）2021年度重点改造片区改造策略建议：
XL-20片区——按绿色宜居型进行改造。外联周边可利用资源，内建“四小一微”项目，打造教育、养老、医疗卫生、公共服务完善，便民商业设施健全，市政与安全设施完备，公共活动空间充足，物业管理全覆盖，社区管理机制健全的完整社区。
XL-22片区——按特色营造型进行改造。借助紧邻解放路步行街的区位优势，以及致祥路、时代后巷、四新横路特色餐饮发达的商业氛围，结合肖家巷棚改项目，因地制宜打造特色美食步行片区。
XL-28片区——按特色营造型进行改造。依托桃花岭片区历史建筑和文化底蕴，进行整体打造。注入文创、文旅、青年旅舍、艺术创作等新型产业，提升该片区的生活品质的同时挖掘片区商业潜力。
WJG-02片区——按特色营造型进行改造。打通内部交通微循环，打造完整社区。结合棚改项目，打造码头文化特色街巷。培育扶持现有孕婴产品商户，打造职住平衡、功能混合的孕婴创意产业片区，培育片区发展新动能。
GX-02片区——按绿色宜居型进行改造。结合水悦城商圈，营造浓厚的商业氛围，配套建设小体量的茶吧、书屋以及萌宠商店等，导入新型产业，提升片区活力，打造宜居宜业社区。
2）2022年度重点改造片区改造策略建议：
XL-16片区——按功能完善型进行改造。结合滨江绿道，完善片区内人行系统建设，贯彻健康绿色出行理念，同时提升片区基础设施和公共服务设施，打造绿色宜居社区。
XL-18片区——按特色营造型进行改造。发挥位于CBD商圈的区位优势，在现有已形成夜市经济的基础上，在确保楼栋安防设施配套完善的前提下，安全打造开放式社区，优先引入对居民生活影响较小的服务型小商户，如咖啡吧、茶吧、书吧、猫吧等受年轻人青睐的产业，吸收CBD外溢客源。
WJG-07片区——按绿色宜居型进行改造。配合棚户区改造项目，因地制宜设置市民小广场、口袋小游园、特色小店铺、居民小活动室、社区微绿道等“四小一微”项目，配套完善服务设施，打造绿色宜居的和谐小区。
WJG-14片区——按绿色宜居型进行改造。完善片区基础设施和公共服务设施，优化美化现状街头公园，改造楼栋间绿地为口袋公园，提升该片区人居环境，提升居民幸福感和获得感。
GX-01片区——按绿色宜居型进行改造。结合运河公园，提升片区人居环境；依托周边成熟的商业氛围，以三峡大学师生为消费对象，建设一批小而精的饰品店、餐饮店、清吧、辅导书籍店等，打造大学生消费基地。
3）2023年度重点改造片区改造策略建议：
XL-24片区——按绿色宜居型进行改造。结合鸦官铁路改造利用，打通该片区与白龙井公园和东山公园的人行通道，将该片区内的老旧小区与周边城市公园融为一体，同时利用片区内闲置用地，建设儿童友好型社区公园，改善片区人居环境。
XL-27片区——按特色营造型进行改造。严格保护片区内历史建筑、街区空间、建筑风貌、街道肌理和环境要素，本着修旧如旧的原则，在完善提升片区公共服务、各类设施和环境的同时，注入商业和文化业态，为片区带来新的活力。
WJG-15、WJG-16片区——按绿色宜居型进行改造。结合呼南铁路建设、利用边角地打造一批街头公园和口袋公园，建设绿色宜居社区。
GX-04片区——按绿色宜居型进行改造。优化公共服务设施配置，完善基础设施配套，改善片区居住环境，结合运河公园和街头公园，打造绿色宜居社区。
4）2024年度重点改造片区改造策略建议：
XL-23片区——按特色营造型进行改造。该片区位于CBD商圈、国贸商圈和解放路商圈的连接地带，同时囊括儿童公园和夷陵广场，可结合城市大型商业设施布置，引入文创、休闲、教育培训、共创空间、民宿等产业，成为城市新三产特色产业片区。
XL-25片区——按绿色宜居型进行改造。将片区内老旧小区的人行系统和休闲娱乐设施与周边东山公园和白龙井公园相结合，将该片区打造为“融城于园”的公园城市建设的示范点和先行区。
WJG-23片区——按绿色宜居型进行改造。充分利用自身良好的环境本底，串联五一广场和周边山体公园，打造绿色宜居社区；同时可结合周边丰富的教育资源，在进行老旧小区改造时，适当考虑提供教育培训等相关服务的场地。
WJG-24片区——按绿色宜居型进行改造。五一广场和周边山体公园，在优化配置片区基础设施和公共服务设施的基础上，因地制宜设置社区公园和口袋公园，改善片区人居环境，提升居民幸福感。
GX-05片区——按绿色宜居型进行改造。依托半岛公园“引园入城”，提升该片区老旧小区人居环境，践行“公园城市”理念。
5）2025年度重点改造片区改造策略建议：
XL-05片区——按绿色宜居型进行改造。依托现有较好的环境基础，在配套完善公共服务设施和市政基础设施的基础上，以发动居民参与建设社区公园和口袋公园建设为主，打造和谐宜居城市住区。
XL-06片区——按绿色宜居型进行改造。结合沙唐片区“城市双修”以及环境综合治理，配合城东大道改造，提升该片区内老旧小区的人居环境和基础设施配套。
XL-21片区——按绿色宜居型进行改造。在完善提升老旧小区公共服务、各类设施的基础上，利用现状较好的环境条件，打造绿色宜居社区，同时鼓励开放校园体育运动设施，实现设施共享。
四、附 则
文本未及事项以国家现行有关规范和标准以及宜昌市有关政策和法规为准。
本规划经宜昌市人民政府批准后生效，并自公布之日起施行。本规划由宜昌市住房和城乡建设局负责解释。
本规划自批准之日起实施。
为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和湖北省人民政府办公厅《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（鄂政办发〔2021〕19号），全面推进我市城镇老旧小区改造工作，宜昌市住建局组织编制了《宜昌市中心城区城镇老旧小区改造专项规划（2021-2025年）》，于2021年8月30日至2021年9月29日，通过宜昌市人民政府网向社会公开征求意见，截至征集期止无意见反馈。特此说明！