为持续深化农村土地制度改革，全面深化、规范有序推进农村集体经营性建设用地入市工作，盘活农村集体存量建设用地资源激发农村集体经济发展活力，保障农民合法土地权益，助力乡村振兴战略深入实施，根据2026年中央一号等文件精神“规范有序做好农村各类资源盘活利用，有序推进农村集体经营性建设用地入市，支持入市土地优先用于发展集体经济和乡村产业”，结合我市经济社会发展实际、农村土地资源禀赋及试点地区的实践经验，制定《当阳市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（征求意见稿）。现予以公示30日征求各方意见，对实施方案内容如有异议，请在公示期间向当阳市自然资源规划局反馈，待公示期满后按程序审批实施。
联系人:邢勇
联系邮箱:647424228@qq.com
附件:当阳市农村集体经营性建设用地入市管理办法（征求意见稿）
当阳市农村集体经营性建设用地
入市管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为落实自然资源部关于部分有条件、有需求的县（市、区）参照试点政策申报先行开展入市探索的要求，规范农村集体经营性建设用地入市交易行为，构建城乡统一建设用地市场，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于当阳市行政区域内农村集体经营性建设用地入市及其监督管理活动。
第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指在国土空间规划（村庄规划）中确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的存量农村集体建设用地；包括农村集体经济组织使用上述规划确定的存量建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业、开展商业活动所使用的土地。
本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。
第四条 市自然资源和规划局负责全市农村集体经营性建设用地入市工作的统筹协调和监督管理，具体承担规划条件出具、入市方案审查、交易组织、合同备案、不动产登记、土地增值收益调节金征收等工作。
市发展和改革局负责产业准入政策审查。
市农业农村局负责农村集体经济组织民主决策、成员资格认定、集体收益分配等的监督指导。
宜昌市生态环境局当阳市分局负责生态环境保护审查。
市财政局负责土地增值收益调节金和入市增值收益的使用监管。
市住房和城乡建设局负责投资额在100万元以上(不含100万元)且建筑面积在500平方米以上(不含500平方米)的建筑工程施工许可证的办理和项目质量安全监管。
市税务局负责相关税费征收管理。
市人力资源和社会保障局负责入市涉及失地农民的基本养老保险等保障工作。
市公共资源交易中心负责入市交易平台运行服务。
各镇人民政府（街道办事处）负责入市申请的初审和项目履约监管，负责本行政区域内农村集体经济组织的监督管理，负责对属地内投资额在100万元以下(含100万元)或建筑面积在500平方米以下(含500平方米)的项目进行小散工程备案监管。
各相关部门按照职责分工，协同做好农村集体经营性建设用地入市有关工作。
第二章 入市途径、范围和条件
第五条 农村集体经营性建设用地入市可以采取就地入市、调整入市、整治入市三种途径：
（一）就地入市。依法取得、符合规划的存量集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施条件的，可以直接就地入市。
（二）调整入市。对历史形成的零星分散、低效利用的存量建设用地，以及闲置的集体公益性建设用地等，在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，经复垦后，将建设用地指标调整到本镇（街道）范围内适宜区域入市。
（三）整治入市。在全域国土综合整治试点项目区内，按照国土空间规划，对项目区内零星、分散的宅基地等集体建设用地进行复垦，在保障项目区内本集体组织成员安置和农村公共设施、公益设施等用地的前提下，将节余的集体建设用地规划调整为经营性用途后入市。
第六条 农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：
（一）符合国土空间规划（村庄规划）和用途管制要求，在村庄规划未覆盖前，以镇级国土空间规划和详细规划作为依据；
（二）符合国家产业政策和生态环境保护要求；
（三）土地产权明晰，界址清楚，无权属争议，已依法完成集体土地所有权和集体建设用地使用权登记；
（四）地上建（构）筑物及其他附着物权属清晰、无权利限制，经所有权人书面同意可随土地一同入市流转；
（五）未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；
（六）具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但入市交易双方另有约定的除外；
（七）法律法规规定的其他条件。
支持集体经济组织自主选择合规市场主体开展拟入市地块的前期开发及管护工作，鼓励优先选择具备相应资质、土地整理开发经验丰富、风险管控能力强、信用状况良好的市场主体，合作模式由双方协商并报市自然资源和规划局、市财政局备案。
第七条 农村集体经营性建设用地入市实行负面清单管理。有下列情形之一的，不得办理入市手续：
（一）占用永久基本农田、生态保护红线的；
（二）位于地质灾害易发区且经评估不适宜建设的；
（三）利用农村村民现有宅基地入市的；
（四）涉及商品住宅、别墅、公寓等房地产开发项目及变相发展房地产的；
（五）属于《产业结构调整指导目录》中限制类新建项目或淘汰类项目的；
（六）未经批准违规占用耕地或破坏生态环境的；
（七）利用未达到安全使用条件的污染地块从事经营性用途的；
（八）法律法规及国家规定的其他禁止情形。
第八条 农村集体经营性建设用地入市应立足产业基础和实际需求，集约化配置建设用地资源，优先保障农产品初加工、深加工、仓储和物流等设施用地，以及餐饮、停车场、民宿等乡村休闲旅游项目用地，支持农村一二三产业融合发展和省十大农业主导产业链建设。申请使用农村集体经营性建设用地的项目，需要符合《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录》等相关产业政策要求。
第三章 入市主体
第九条 农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体行使农村集体土地所有权并经依法注册登记的农村集体经济组织。
集体经济组织可作为入市的实施主体，也可以委托其他具有法人资格的合作社、镇级联营公司、资产运营公司等组织，依据授权委托书代理实施入市，并就委托事项明确各方权利义务关系。委托书应当载明委托事项、权限范围、委托期限等内容。
第十条 农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织作为入市主体，代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上集体经济组织的农民集体所有的，由村内各农村集体经济组织依法代表集体行使所有权；属于镇（街道）农民集体所有的，由乡镇集体经济组织作为入市主体，代表集体行使所有权。
第十一条 中华人民共和国境内外的法人、自然人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行开发、利用、经营。
第四章 入市方式
第十二条 农村集体经营性建设用地入市可采用出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式：
（一）农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织以土地所有者的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者根据合同约定向所有权人支付出让价款的行为。
（二）农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经济组织以土地所有者的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。
（三）农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资人与农村集体经营性建设用地的使用者共同举办经营企业的行为，所形成的股权由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。
第十三条 农村集体经营性建设用地使用权入市的出让最高年限、出租最高期限、作价出资（入股）年限，均参照同类用途国有建设用地执行。鼓励采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁等灵活方式入市。
第五章 入市程序
第十四条 入市申请。符合入市条件且具有入市意愿的，由集体经济组织或其授权委托的其他组织作为入市主体向所在镇人民政府（街道办事处）提出入市申请，所在镇人民政府（街道办事处）协助入市主体初步确定拟入市地块的选址、面积、权属状况、土地使用情况、地上附着物状况、拟入市用途、入市交易方式等基本情况。
第十五条 民主决策。入市事项应当经三分之二以上本集体经济组织成员（代表）或者三分之二以上村民（代表）同意，形成入市决议，并对入市地块的出让底价、收益分配方案等进行表决确认。
农村集体经济组织应当落实信息公开和公示制度，入市地块的成交价格、交易费用、税费缴纳和收益收支等情况应当及时向集体经济组织全体成员公示。
第十六条 镇（街道）审查。镇人民政府（街道办事处）对拟入市地块进行初审，核查是否具备入市条件。符合入市条件的，由镇人民政府（街道办事处）向市自然资源和规划局提出入市申请书并附入市交易委托书。
第十七条 编制规划条件和联合审查。市自然资源和规划局依据国土空间规划提出拟出让或出租地块的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等要求，并会同市农业农村局、市发展和改革局、宜昌市生态环境局当阳市分局等主管部门对拟入市地块的民主决策执行情况、产业准入要求和生态环境保护要求等分别进行审查，出具联合审查意见。
第十八条 市自然资源和规划局委托有资质的评估机构对拟入市地块参照集体建设用地基准地价、标定地价等法定公示地价进行地价评估。评估结果报市自然资源和规划局备案，作为确定入市底价的重要依据。
第十九条 编制入市方案。市自然资源和规划局会同地块所在镇人民政府（街道办事处）指导入市主体编制入市方案。入市方案应当包括拟入市地块的位置、面积、用途、使用年限、规划条件、交易方式、入市价格（底价）、收益分配方案、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容。
入市方案编制完成后，应当经三分之二以上本集体经济组织成员（代表）或者三分之二以上村民代表同意，形成书面入市决议，经地块所在镇人民政府（街道办事处）审核同意后，报市自然资源和规划局备案，作为入市交易和后续监管的法定依据。
第二十条 市政府审核。市自然资源和规划局将入市方案报送市人民政府审核。审核通过后，由市自然资源和规划局组织实施公开交易。
第二十一条 实施公开交易。入市方案经市人民政府审批同意后，由市自然资源和规划局依据入市方案确定的交易方式和入市主体委托，在土地市场监测监管系统发布交易公告，参照同类国有建设用地的年限和交易程序，采取招标、拍卖、挂牌或者协议方式公开交易，确定土地使用权人，签订《农村集体经营性建设用地使用权成交确认书》。
交易结果同步在农村集体经济组织事务公示栏、土地市场网或指定场所媒介进行公布，接受社会和群众监督。
第二十二条 签订交易合同和监管协议。入市宗地成交并经公示完毕后，市自然资源和规划局在土地市场监测监管系统下载电子合同，组织入市主体与土地使用权人签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资）合同》。合同应当载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付方式和期限、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建（构）筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。
合同签订后五个工作日内报市自然资源和规划局备案，并由市自然资源和规划局在合同签订后十个工作日内将交易信息推送至市财政局、市农业农村局及宗地所在镇（街道），实现信息共享，协同做好征收与监管工作。
入市主体与土地使用权人、镇人民政府（街道办事处）三方签订《农村集体经营性建设用地使用权监管协议》，明确各方在项目履约监管中的权利义务。
第二十三条 缴纳价款和税费。由自然资源和规划局开具缴款书后，土地使用权人依照合同约定时限，将入市成交总价款直接缴入市级财政指定账户，纳入市级财政统一管理，并依法缴纳契税、印花税等税费。
土地增值收益调节金由市自然资源和规划局开具缴款通知书，会同市财政局从市级财政指定账户中的入市成交总价款内划转征收，作为非税收入缴入市级国库，纳入地方一般公共预算管理。
第二十四条 办理不动产登记。土地使用权人付清全部土地价款、依法缴纳相关税费和土地增值收益调节金后，可以向市不动产登记机构申请办理集体建设用地使用权登记。
涉及地上建筑物、构筑物建设的，应当一并申请办理建筑物、构筑物所有权登记。具备分宗条件的，也可以依法申请分割登记。
第六章 地价和收益管理
第二十五条 农村集体经营性建设用地使用权入市的起始价和底价，应当参照集体建设用地基准地价等政府公示地价，结合土地估价专业评估机构的评估结果确定，并经农村集体经济组织成员民主决策同意。
以出让方式入市的，底价不得低于土地取得成本，且不得低于所在区域集体建设用地基准地价的百分之七十。以招标方式交易的，应当同时确定标底；以拍卖和挂牌方式交易的，应当同时确定起始价和竞买保证金，竞买保证金不得低于出让起始价的百分之二十。以租赁方式入市的，年租金标准参照同类用途国有建设用地租赁价格确定。
第二十六条 农村集体经营性建设用地入市收益，是指入市交易形成的增值收益，即入市收入扣除土地取得成本、开发成本、税费等成本费用后的余额。
入市成本包括集体经营性建设用地达到入市交易条件及入市交易时发生的补偿性支出（含农户宅基地有偿退出补偿支出）、土地开发支出、耕地占补平衡指标相关费用以及有关税金、规费等。
入市收入以出让方式入市的，成交总价款为入市收入；以出租方式入市的，租金总额为入市收入；以作价出资（入股）方式入市的，折算价款为入市收入。
第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权入市应当缴纳土地增值收益调节金（以下简称“调节金”）。调节金按照土地入市增值收益的百分之五十缴纳，由市财政局会同市自然资源和规划局从市级财政指定账户的入市成交总价款内划转征收，作为非税收入缴入市级国库，纳入地方一般公共预算管理。
调节金由市财政局统筹安排，专项用于农村公益基础设施建设、农村土地开发、农村环境卫生整治以及对农村经济困难群众的社保补贴和特困救助等方面支出。市财政局对调节金收缴、使用实行全程监督，确保专款专用、规范管理。
第二十八条 扣除土地增值收益调节金后的入市增值收益，归农村集体经济组织全体成员所有，作为集体经济收入纳入集体资产管理。收益主要用于发展壮大集体经济、改善农村公共服务和基础设施、补充村民社会保障等公益事项。
资金使用明细须及时向全体成员公开，接受村务监督小组全程监督和群众民主监督。归属于集体经济组织增值收益的分配和使用情况，由市农业农村局依照相关规定进行指导监督。
市财政局、市农业农村局应当会同相关部门制定具体的入市收益分配使用管理细则，指导监督农村集体经济组织规范收益分配和使用。
第七章 使用权的转让、出租、抵押
第二十九条 以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式取得并依法登记的农村集体经营性建设用地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押。法律、行政法规另有规定或者合同另有约定的除外。
第三十条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。地上建（构）筑物及其他附着物的所有权随之转让。
农村集体经营性建设用地使用权变更、转移、抵押的，地上建（构）筑物、其他附着物所有权一并变更、转移、抵押。转让、抵押地上建（构）筑物和其他附着物所有权的，集体经营性建设用地使用权一并转移、抵押。
第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让应当符合下列条件：
（一）不存在法律法规规定禁止转让的情形；
（二）按照合同的约定，履行完毕支付土地价款、租金的义务，并取得不动产权证书；
（三）按照合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；
（四）法律法规和合同约定的其他条件。
第三十二条 以出让、出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，不得擅自分割转让。符合规划并具备独立分宗条件的，经市自然资源和规划局批准后，可以依法分割转让。
第三十三条 农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经营性建设用地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指农村集体经营性建设用地使用权人不转移对土地的占有，将该建设用地使用权作为债权的担保。以出让、作价出资（入股）、转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，可以参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。
抵押双方应当签订抵押合同，依法办理抵押登记。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。抵押权实现后，不得改变土地所有权性质和出让合同约定的使用条件。
第三十五条 转让、出租、抵押的使用年限不得超过原出让（出租、作价出资）合同约定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
第八章 续期和收回
第三十六条 农村集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资）合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土地的，应当不迟于届满前一年向土地所有权人提出续期申请。经土地所有权人同意续期的，由土地使用权人委托市自然资源和规划局依法办理续期手续，重新签订土地有偿使用合同，支付土地价款及调节金，并办理合同备案、不动产登记等手续。
第三十七条 使用年限届满，土地使用权人申请续期未获同意或没有申请续期的，由土地使用权人交回不动产权证，并依照规定办理不动产注销登记，土地使用权由土地所有权人无偿收回。地上建筑物、构筑物和其他附着物的处理，有约定的按合同约定执行；无约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第三十八条 对土地使用权人依法使用的农村集体经营性建设用地使用权，在合同约定的使用年限届满前，除有下列情形外，土地所有权人不得收回土地使用权：
（一）为镇村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）土地使用权人不按照约定用途使用土地，且未依法办理改变土地用途手续的；
（三）土地使用权人因撤销、迁移等原因停止使用土地的；
（四）土地使用权人违反产业准入要求、生态环境保护要求等使用土地且拒不改正的；
（五）土地使用权人未按合同约定进行投资开发或未完成投资开发，导致土地使用效率不高或者闲置的；
（六）法律法规规定或合同约定的其他情形。
因公共利益需要收回土地使用权的，土地所有权人应当根据收回时由土地使用权人建设的建（构）筑物及其附属设施的评估价值和剩余年期土地使用权的市场评估价格，给予土地使用权人合理补偿。
第三十九条 因公共利益需要依法征收集体土地，涉及已入市农村集体经营性建设用地的，相关补偿按国家规定和合同约定执行。
入市涉及土地使用权调整的失地农民，依据《省人民政府关于被征地农民参加基本养老保险的指导意见》（鄂政发〔2014〕53号）等规定，按照不低于被征地农民补偿水平的标准，做好补偿及基本养老保险等保障工作。
第九章 监督管理
第四十条 依法取得农村集体经营性建设用地使用权的使用权人，应当严格按照法律法规和入市合同约定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和他人的利益。
第四十一条 土地使用权人未按照入市合同约定的开发期限和投资强度开发土地，造成土地闲置的，按照合同约定，参照国有土地闲置处置的有关规定进行认定和处置。镇人民政府（街道办事处）和市相关职能部门负责开展调查、认定工作，入市主体根据认定结果负责后续处置。符合收回条件的，入市主体可以解除合同，依法收回土地使用权。
第四十二条 入市后的农村集体经营性建设用地实行“合同+监管协议”双监管模式。镇人民政府（街道办事处）根据三方签订的《农村集体经营性建设用地使用权监管协议》约定，对项目履约情况进行全过程监管。
第四十三条 市发展和改革局、市农业农村局、宜昌市生态环境局当阳市分局、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市财政局、市税务局、市市场监督管理局等相关部门按照职能分工，对产业准入、民主决策执行、生态环境保护、规划和建设标准、调节金征收使用、竣工验收等分别实施监管。
第四十四条 各镇人民政府（街道办事处）应当建立健全动态巡查制度，依法对农村集体经营性建设用地使用行为进行监督检查，及时发现和制止违法建设行为。
第四十五条 未按照批准用途、规划条件使用土地，或者未经批准擅自改变土地用途、容积率等规划条件的，由相关部门依法查处，纳入失信联合惩戒。入市主体对违法违规行为负有直接责任的，在违法违规行为处理完毕之前，暂停其入市申请资格。
第四十六条 国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法移交相关部门查处；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。
第四十七条 单位和个人违反本办法规定，涉及土地增值收益调节金征收管理的，有下列情形之一的，依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）擅自减免调节金或者改变调节金征收范围、对象和标准的；
（二）隐瞒、坐支应当上缴的调节金的；
（三）滞留、截留、挪用应当上缴的调节金的；
（四）不按照规定的预算级次、预算科目将调节金缴入国库的；
（五）其他违反国家财政收入管理规定的行为。
第十章 附则
第四十八条 本办法由市自然资源和规划局会同市农业农村局、市财政局负责解释。
第四十九条 本办法自印发之日起施行，有效期两年。施行期间，国家、省、宜昌市对农村集体经营性建设用地入市管理另有规定的，从其规定。